时代洪流裹挟之下，昔日豪门世茂的陨落令人唏嘘，而深圳龙岗那块几经易手的土地，则如同一个鲜活的注脚，记录着这个千亿家族的兴衰沉浮。

故事的开端，要追溯到九年前。2017年，风头正劲的世茂集团许荣茂、许世坛父子豪掷239.43亿元，将这块梦想中的“中国第一高楼”所在地收入囊中。然而，时过境迁，如今这块土地却以70.45亿元的起拍价再次登上拍卖台，短短九年，地价缩水超过160亿，昔日的地产巨擘，亦经历了一场惊心动魄的资产蒸发。

探究许荣茂的发家史，仿佛置身于一部充满旧时代商人传奇色彩的电影。上世纪七十年代，他怀揣梦想从福建奔赴香港，从药房学徒做起，后转战证券行业。1987年，凭借着对市场风险的敏锐直觉，他在全球股灾前果断清仓离场，据传由此积累了数亿身家。这种对风险的警惕与嗅觉，也成为了他日后商业运作的底色。

1994年，许荣茂毅然回到内地，投身于方兴未艾的房地产行业。与当时追求高周转、快扩张的同行不同，他独辟蹊径，奉行“逆周期”策略，即在市场低迷时伺机拿地，在市场火热时则保持谨慎。凭借着在北京、上海等地打造的一系列地标性项目，尤其是在豪宅领域的卓越成就，他赢得了“豪宅教父”的美誉。

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坐落于上海佘山的世茂洲际酒店，即著名的“深坑酒店”，便是许荣茂经营理念的最佳诠释。他敢于在一个废弃的采石矿坑中，耗时十数年，投入数十亿巨资，打造出一个设计理念超前、屡获国际大奖的酒店。这种项目需要极大的耐心和长线投资的决心，是那些追求短期回报的开发商所无法企及的。

在财务管理方面，许荣茂始终坚持保守稳健的原则。直到2018年准备将企业交给儿子许世坛时，世茂集团的资产负债率在同行业中仍处于较低水平，甚至接近一些大型央企。他为人低调，鲜少接受媒体采访，甚至一度要求富豪榜撤下他的名字。他最高调的一次公开露面，是斥资1.3亿元购得《丝路山水地图》并捐赠给故宫博物院，此事还让他登上了央视春晚的舞台。

正是这种低调务实、稳健经营、注重长期价值的风格，使得世茂集团得以安然度过多次行业波动，最终积累起数千亿的资产规模。

许世坛作为许荣茂的独子，很早便被确立为家族企业的接班人。早在23岁时，他就被委以重任，负责上海顶级豪宅项目“世茂滨江花园”的开发。在长达二十多年的时间里，他始终跟随在父亲身边学习，从项目到区域，再到集团副总裁，一步一个脚印地走向权力中心。

漫长的“储君”生涯，塑造了许世坛复杂而矛盾的性格。一方面，他对房地产行业的各个环节都了如指掌，业务能力精湛；另一方面，一种急于证明自己、超越父亲的焦虑感，也随着时间的推移而日益滋长。他曾在内部会议上坦言，自己一直在等待一个“把失去的东西拿回来”的机会。

2018年底，许世坛正式接任世茂集团总裁。上任后，他迅速展现出了与父亲截然不同的经营风格。他提出了“大飞机”战略，将地产业务视为机身主体，而酒店、商业、物业等则作为双翼。同时，他制定了一个激进的销售目标：到2020年，集团的销售额要达到3000亿元。这个数字，几乎是其父执掌时期巅峰销售额的三倍。

为了实现这一目标，许世坛开启了激进的“扫货”模式。在接任总裁后的短短80天内，他便斥资超过200亿元，收购了泰禾、粤泰、福晟等多家房企的20多个项目，被媒体冠以“白衣骑士”的称号。他还亲自操盘深圳龙岗“深港国际中心”这一超级项目，计划将其打造成高度超过700米的“中国第一高楼”，总投资预计超过500亿元。

2019年和2020年，世茂集团的销售额连续突破2600亿和3000亿大关，表面上看，许世坛似乎成功实现了他所设定的目标，集团的行业排名也一举冲入前十。在那段时间里，许世坛频繁出现在各大媒体的聚光灯下，高谈阔论他的战略布局，意气风发。

然而，在光鲜亮丽的业绩背后，债务的雪球却已开始疯狂滚动。为了支撑大规模的收购和扩张，世茂集团的融资规模急剧攀升。总负债从2018年底的约2700亿元，猛增至2021年中的超过4600亿元。其中，用于收购的大量资金都属于短期债务，给集团的现金流带来了巨大的压力。

深圳的“第一高楼”项目，宛如一个无底洞，不断吞噬着集团的资金。高达239亿的地价仅仅只是一个开始，后续的建设资金更是天文数字。项目虽然迅速启动，但其建设进度完全依赖于源源不断的资金输入。

2021年下半年，房地产市场遭遇寒流，骤然降温。销售端的回款速度放缓，融资渠道也逐渐收紧。世茂集团高周转、高杠杆的经营模式瞬间陷入困境。2022年3月，世茂集团未能按期支付一笔10亿美元的债券利息，正式宣告债务违约，集团随即陷入全面危机。

危难之际，早已退居二线的许荣茂不得不再次走到台前。他开始出售个人资产，试图为公司纾困解难，其中包括香港的豪宅、私人飞机，以及海外的牧场等。然而，这些对于数千亿的巨额债务而言，仅仅是杯水车薪，无济于事。

深圳的“深港国际中心”项目于2022年全面停工，高耸的塔吊静止不动，曾经热火朝天的工地变得一片荒芜。债权人向法院申请强制执行，该项目被摆上了拍卖台。第一次拍卖起价高达130亿元，最终流拍；第二次降至104亿元，仍然无人问津。最终，在2023年7月，深圳地方政府启动土地收储程序，以68亿元的价格收回了这块土地。

今年4月，这块土地再次以70.45亿元的起拍价重新挂牌。从239亿到70亿，这块土地的价格轨迹，如同世茂集团资产缩水的残酷缩影，令人唏嘘不已。

根据世茂集团2025年发布的债务重组方案公告，其境外债务总额约为800亿美元。经过漫长的谈判，重组方案最终获得了79%债权人的支持，避免了被清盘的命运。然而，这项方案也意味着债务展期、利息削减以及债转股，股东权益因此被大幅稀释。

与此同时，集团旗下的上市公司世茂股份已于2024年黯然退市。近期，市场传出许氏家族内部就剩余相对优质的物业资产控制权产生分歧的消息，虽然集团对此予以否认，但在外界看来，这艘曾经的商业巨轮在经历风暴后，内部的裂痕正在逐渐显现。

许荣茂用了四十年的时间，遵循着“看准、拿稳、慢做”的经营法则，一步一个脚印地搭建起一个稳固的商业帝国。这个帝国的核心不在于速度，而在于风险控制下的持续增值。许世坛则试图用“规模、速度、杠杆”的新公式来重新定义这个帝国，他看到了行业顶峰的机会，却低估了悬崖的深度。

两种截然不同的商业哲学，在父子两代人之间，完成了一次剧烈的碰撞。当市场的潮水以超出所有人预料的速度退去时，那些曾经在潮水中恣意畅游的“裸泳者”的姿态便格外清晰。那块曾经价值239亿的土地静静地躺在拍卖清单里，等待着下一个出价者，而它曾经的主人，正在债务的泥潭中，艰难地处理着膨胀时代所遗留下的遗产。

发布于：江西省